De woningmarkt zit al jaren in het slob. Sinds de crisis eind 2008 begon is het eigenlijk alleen maar verder bergafwaarts gegaan. De prijzen zijn aanzienlijk gedaald, de woningverkopen stagneren en er wordt al jaren bijna niets meer gebouwd. Maar de eerste tekenen van een licht herstel dienen zich aan. De woningverkopen beginnen iets aan te trekken; er zijn voorzichtige tekenen van economisch herstel en de gemeente Heusden probeert daar op bescheiden wijze op in te spelen met de introductie van startersleningen en erfpacht.
De gemeente Heusden heeft er groot belang bij dat de woningmarkt wat aantrekt. De gemeente heeft een gigantische grondpositie, voornamelijk opgebouwd in de jaren 2006 t/m 2010 en loopt daarmee grote financiële risico’s. In de afgelopen jaren (t/m 2012) heeft men al ruim 18 miljoen aan verliesvoorzieningen moeten vormen; het jaar 2013 heeft totaal geen herstel van de woningmarkt opgeleverd, in tegendeel, de economische crisis heeft zich in dat jaar nog verder verdiept. De verwachtingen voor de grondexploitatie in 2013 zijn dan ook zeer negatief. Als 2014 het jaar van herstel gaat worden en dat herstel zich in de komende jaren voortzet, dan kan de schade nog enigszins beperkt blijven. Overigens geldt dit niet alleen voor de gemeente Heusden maar voor bijna alle gemeenten in Nederland.
In de praktijk blijkt dat de financiering van de aan te kopen woning vaak het grootste probleem is. Banken zijn uitermate voorzichtig geworden en verlenen maar mondjesmaat hypothecair krediet. In veel gevallen zijn de woonlasten voor woningzoekenden volgens de strengere normen van de banken te hoog. Banken zijn niet meer bereid om grote hypothecaire leningen te verstrekken. Soms kan een klein zetje in de goede richting dan net de doorslag geven. Dat zetje probeert de gemeente nu te geven met de introductie van twee nieuwe instrumenten, de starterslening en de mogelijkheid van erfpacht. In vele andere gemeenten worden die instrumenten al langer gebruikt en soms ook erg succesvol. Bij de starterslening krijgt iemand de mogelijkheid om naast de eerste hypotheek bij een bank een tweede geldlening, de starterslening, op te nemen van maximaal 40 duizend euro. De starter gaat pas in het vierde jaar rente en aflossing betalen en daar zit dus al een belangrijk voordeel. De lening wordt verstrekt door de Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn). De startersleningen wordt verstrekt vanuit een fonds, dat voor 50% wordt gefinancierd door het Rijk (in 2013 is het budget verhoogd naar € 50 miljoen), voor 25% door de provincie Noord-Brabant (per 25 maart 2014 heeft de provincie opnieuw € 6 miljoen beschikbaar gesteld) en voor 25% door de gemeente. Daarbij geldt het principe “wie het eerst komt, die het eerst maalt”. De gemeente Heusden stort 500 duizend euro in het fonds (dat geld komt in principe uiteraard weer terug); daarmee zou men maximaal 50 starters aan een lening kunnen helpen. De kosten voor de gemeente blijven beperkt tot ruim 22 duizend euro per jaar; die kosten worden gemakkelijk terug verdiend op het moment dat er op deze wijze extra bouwkavels verkocht kunnen worden.
Naast de starterslening wordt ook het instrument van erfpacht ingezet. Eigenlijk met hetzelfde doel: de financiering van een nieuwbouwwoning eerder mogelijk te maken. Voordeel is natuurlijk dat de koper de grond niet mee hoeft te financieren. De grond blijft eigendom van de gemeente; de woningeigenaar betaalt voor het gebruik van de grond een jaarlijkse erfpachtcanon. Die erfpachtcanon komt eigenlijk in de plaats van de rente op een lening; het voordeel zit hem dus vooral in het feit dat de woningeigenaar geen aflossing hoeft te betalen op de grond en dat kan toch behoorlijk schelen in de portemonnee. Erfpacht werd in het verleden vaak door gemeenten toegepast om de regie op het grondgebruik in de gemeente te behouden; nu wordt het eigenlijk alleen maar als financieringsmiddel ingezet. De woningeigenaar kan in een later stadium de grond alsnog kopen. Erfpacht is niet alleen mogelijk bij de koop van een woning; ook bedrijfskavels kunnen op deze wijze gefinancierd worden. Voor bedrijven zitten er zelfs nog fiscale voordelen aan vast en voor de gemeente zijn er geen extra kosten aan verbonden.
Twee maatregelen dus waarvan niet meteen wonderen moeten worden verwacht. Maar een starterslening en/of erfpacht kan in sommige gevallen net dat zetje opleveren waardoor de financiering van een nieuwbouwwoning mogelijk wordt. Goed voor de starters, goed voor de woningmarkt en ook goed voor de gemeente. Maar het echte herstel van de woningmarkt zal uiteindelijk toch moeten komen vanuit de nationale en zelfs internationale economie.
Drunen, vrijdag 18 april 2014
Kees Musters
Volg mij ook met korte berichtjes op: www.twitter.com/keesmusters
