Grondprijs verandert nauwelijks

In de informatievergadering Beheer en Bestuur werd afgelopen dinsdag gesproken over de grondprijzen 2015 in de gemeente Heusden. Altijd een lastig onderwerp, aan de ene kant leeft de gedachte dat de grondprijzen veel te hoog zijn en dat daardoor nieuwbouw wordt afgeremd, aan de andere kant leeft het idee dat de grondprijzen maar een beperkt onderdeel van de totale bouwkosten vormen en dat de stagnatie in de nieuwbouw van de afgelopen jaren veel meer een gevolg is van de algemeen economische ontwikkelingen en van de bereidheid van de banken om geldleningen te verstrekken. Feit is in ieder geval dat die stagnatie in de nieuwbouw geen Heusdens verschijnsel is maar zich in heel Nederland voordoet. Het kan dus niet aan de Heusdense prijzen liggen. Het blijft altijd een lastige zaak om de prijs op een evenwichtig niveau vast te stellen. Enerzijds wil je als gemeente niet te hoog gaan zitten om nieuwbouw niet te frustreren en mensen de kans te geven om een bouwkavel te kunnen kopen; anderzijds betekent een te lage prijs dat de gemeentelijke bouwgrondexploitatie sterk benadeeld wordt en dat gaat dus ten koste van de gehele gemeenschap. In het verleden hebben we gezien dat gronden tegen een relatief lage prijs werden verkocht aan projectontwikkelaars die er met de winst van door gingen.

Een belangrijk uitgangspunt dat in Heusden gehanteerd wordt is dat van marktconformiteit., d.w.z. dat de prijzen in Heusden op hetzelfde niveau zouden moeten liggen als in de direct omliggende gemeenten. De Rekenkamercommissie heeft nog niet zo lang geleden een onderzoek naar de grondexploitatie in onze gemeente gedaan en één van de aanbevelingen was om meer onderzoek te doen naar die marktconformiteit. Dat onderzoek heeft het college nu laten doen en daaruit is gebleken dat de prijzen in onze gemeente (het gaat over bouwgrond voor woningen en voor bedrijven) redelijk conform zijn als je dat vergelijkt met de omliggende gemeenten. Wel met enige nuanceringen, zo wordt in dat onderzoek o.a. geconcludeerd dat de prijzen in het Geerpark aan de redelijke hoge kant zijn, maar de prijzen in de Grassen zouden dan weer iets te laag zijn. Ook voor bedrijfskavels loopt Heusden redelijk in de pas met de omgeving, ook hier weer met de nodige nuances als het gaat om grootte van de kavels, de ligging, de bereikbaarheid, de vestigingsmogelijkheden e.d.

Een andere aanbeveling van de rekenkamer was om verschillende scenario’s voor de bouwgrondexploitatie door te rekenen met als doel meer inzicht te krijgen in de risico’s die de bouwgrondexploitaties met zich mee brengen. In de begroting 2015 werden een tweetal scenario’s doorgerekend, een scenario spoedig herstel en een scenario geleidelijk herstel. In dat laatste scenario gaat men uit van een aanzienlijke prijsverlaging (15%). Bovendien is in dat scenario het uitgiftetempo van de gronden aanzienlijk vertraagd. En dan zie je logischerwijs dat dit een groot nadeel voor de bouwgrondexploitatie oplevert. De gemeente moet bij een dergelijk scenario ruim 10 miljoen extra reserveren om toekomstige verliezen op te vangen. Let wel: extra, want er worden al forse bedragen weggezet om toekomstige verliezen op te vangen (de verliesvoorzieningen lopen al op tot 29 miljoen euro).

Naast het onderzoek naar marktconformiteit en de verschillende scenario’s voor de grondexploitatie is vervolgens ook nog gekeken naar andere factoren die een rol spelen. Recente economische ontwikkelingen (die gelukkig wijzen op een voorzichtig herstel van de woningmarkt), de ontwikkeling van bouwkosten, gerealiseerde grondtransacties in de afgelopen periode en dat alles heeft tot de conclusie geleid dat de basisprijs in 2015 verhoogd kan worden met 1% (inflatie), de prijs gaat van 345 naar 348 euro per m2. Daarbij moeten dan wel enkele relativerende kanttekeningen geplaatst worden. Op de eerste plaats wordt het overgrote deel van het nieuwbouwprogramma projectmatig gerealiseerd. Bij nieuwbouwprojecten van projectontwikkelaars wordt die vaste prijs van 348 euro helemaal niet gebruikt, men gaat dan uit van de zgn. residuele methode. Klinkt een beetje ingewikkeld maar grof gezegd betekent dit dat men de waarde van de nieuwbouwwoningen als uitgangspunt neemt, men trekt daar de bouwkosten van af en dan hou je de waarde van de bouwgrond over. Dat leidt in de praktijk soms tot een hogere prijs, soms ook lager. Tweede kanttekening is dat het college de bevoegdheid heeft om de vaste prijs van 348 euro met 15% te verhogen of te verlagen, afhankelijk van de kenmerken van de betreffende bouwkavel. Zaken als ligging, grootte, bereikbaarheid e.d. kunnen daarbij een rol spelen. Als een bouwkavel een ongunstige ligging heeft en al geruime tijd te koop staat, maar niemand heeft belangstelling, dan zou dat een reden kunnen zijn om de prijs te verlagen. Een derde kanttekening is dat bij sociale woningbouw (zowel huur als koop) ook andere prijzen worden gehanteerd, vaste kavelprijzen waarbij de prijs per m2 ook veel lager uitkomt. M.a.w. die vaste prijs van 348 moet meer gezien worden als een richtprijs. Overigens praten we hier wel over prijzen excl. btw.

Drunen, vrijdag 28 november 2014

Kees Musters

Volg mij ook met korte berichtjes op:     www.twitter.com/keesmusters